La loi n° 107-12 relative à la VEFA est publiée dans l'édition françaises du B.O


Le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016 portant promulgation de la loi n°107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement complétant le dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats est maintenait publié dans l'édition de traduction officielle du Bulletin Officiel du 17 novembre 2016. A rappeler que le texte en langue arabe a été publié le 18 février 2016.


La loi n° 107-12 qui remplace la loi n°44.00 tend à créer un environnement propice et incitatif en matière de transactions et investissements immobiliers. Ainsi, l'objectif de la loi n° 107.12 vise à : 

- Permettre aux promoteurs immobilier d’avoir des avances de la part des acquéreurs. (art. 618-6). Ainsi l’acquéreur devra, la loi n°107.12, payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux  et selon les phases suivantes:

5 % lors de la conclusion du contrat de réservation.

5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire ou 10% en cas de non existence du contrat de réservation.

10% au lancement  des travaux.

60% divisé en trois phases à payer, selon l'accord des parties, à l'achèvement des travaux de réalisation de chaque phase:

Phase des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée
Phase des travaux des gros œuvres de l'ensemble de l'immeuble.
Phase des travaux  de finition et l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité.

20% à la conclusion du contrat de vente définitif et la remise des clés.

Le contrat de réservation: Selon l'article 618-3, l'acquéreur a droit à se rétracter du contrat, dans un délai ne dépassant pas 1 mois à compter de la date de conclusion du contrat de réservation. Durant ce délai, le vendeur dépose, dans un compte bancaire spécial et en son nom, les montant versés par les acquéreurs lors de la conclusion des contrats de réservation et dans les limites de la loi. Les montants déposés ne sont pas susceptibles ni d'en disposer ni d'en saisir, et ce,  jusqu'à l'expiration du délai du droit de rétractation relatif à chaque contrat. En contrepartie, l'acquéreur reçoit un récépissé de dépôt.

La validité du contrat de réservation: La validité doit être fixée à un délai n'excédant pas 6 mois non renouvelables et qui conduit obligatoirement soit à la conclusion du contrat préliminaire de vente, soit à la rétractation du contrat de réservation et la restitution des montants avancés.


Le contrat préliminaire: Ce contrat doit être établi, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ce actes,
l'acte doit être signé et paraphé en toutes les pages de la part des parties et celui qui l'a dressé.

Le contrat définitif: Ce contrat doit être conclu selon les dispositions de l'article 61-3, après que le vendeur remette au rédacteur du contrat un certificat délivré par l'architecte attestant l'achèvement des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. Ce contrat n'est établi qu'après la remise du permis d'habiter ou du certificat de conformité et l'établissement des titres fonciers distincts, lorsqu'il s'agit des immeubles immatriculés, et après le paiement, par l'acquéreur, du reliquat du prix de vente tel que fixé dans le contrat préliminaire de vente.
Au cas ou l'une des parties refuse de conclure le contrat définitif de vente dans un délai de 60 jours à compter de la date de la notification, la partie lésée peut:

- résilier le contrat de plein de droit, (art. 260) avec droit à l'indemnisation cité en haut.
- ou recourir à l'arbitrage ou intenter une action en justice pour la conclusion du contrat de vente avec droit à l'indemnisation.


L'acquéreur peut-il céder les droits qu'il tient d'une VEFA à une tierce personne ?
C'est l'article 618-13 qui prévoit que l'acquéreur peut céder les droits qu'il tient d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement à tierce personne. La cession doit être faite dans les mêmes formalités et conditions prévues, pour le contrat de réservation ou le contrat préliminaire de vente, dans les articles 618-3, 618-3 bis et 618-3 ter.

La cession n'est opposable au vendeur qu'après avoir été notifié par l'une des voies de notification légale. Ace moment lâ, elle substitue, de plein droit, le cessionnaire dans les droits et obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
La résiliation du contrat de réservation ou du contrat préliminaire de vente par l'une des parties, la partie lésée a droit, sous réserve de l'article 618-19 à une indemnité fixée  :
- 15% des montants payés à la date de l'achèvement des travaux des gros œuvres de l'ensemble de l'immeuble.
- 20% des montant payés à la date de l'achèvement des travaux de finition et l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité.

A noter que l'acquéreur a droit de résilier le contrat sans être redevable d'aucune indemnité si le vendeur ne respecte pas le délai convenu pour la réception de l'immeuble. L'acquéreur a droit, dans ce cas, à une indemnité fixée à 20% des montants payés et sera même dispensé de payer l'indemnité si la résiliation est intervenue avant l'expiration du délai de 30 jours à partir de la date de la conclusion du contrat de réservation.

En guise de conclusion: Il est donc attendu que cette nouvelle loi (n°107.12) participe à la lutte contre toutes sortes de pratiques illégales dans le domaine de l’immobilier.

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RM/ novembre 2016

Immeubles non-immatriculés : Le modèle de registre de dépôt et enregistrement des pièces


En application de l'article 618-4 Dahir formant Code des obligations et des contrats qui prévoit que lorsque l'immeuble est non immatriculé, des copies doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription où se trouve l'immeuble et déposées auprès du greffe. Pour cela, l'arrêté du ministre de la justice et des libertés n° 1848-16 du 24 juin 2016 intervient pour fixer le modèle du registre de dépôt et d’enregistrement des pièces afférentes aux immeubles non-immatriculés. le texte a été publié au B.O n° 6519 édition  arabe du 21 novembre (2016).

Ce que dit l'article 618-4 du DOC :



« Le vendeur doit établir un  cahier des charges de construction précisant la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et  des  équipements de l'immeuble  à  réaliser et les délais de réalisation  et de livraison.
Le vendeur et l'acquéreur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifiée conforme,  portant  la signature  légalisée  de l'acquéreur est délivrée à ce dernier. 
Lorsque  l'immeuble   est   immatriculé, des copies   du   cahier   des charges,   du   plan d'architecture ne varietur  et du règlement de copropriété, le cas échéant, doivent être déposées à la   conservation foncière.
Lorsque  l'immeuble est  non  immatriculé, ces copies doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription où se trouve l'immeuble et déposées auprès dudit greffe ».

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