Le syndic et sa mission de gestion de la copropriété ( La loi n° 18-00 )

Dans l’objectif de fournir de l’information juridique exacte et pertinente, en mettant un accent particulier sur ce que le syndic de copropriété doit savoir, ainsi que tout copropriétaire d'immeuble, le site web du ministère de l’habitat met à la disposition des internautes un guide très intéressant qui met en  lumière le régime juridique de la copropriété et ses organes d’administration, vous trouverez ci-après la partie relative au rôle du syndic et sa mission de gestion de la copropriété (bonne lecture) :

(Dahir portant loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Le syndic

1 – Rôle du syndic

Le syndic gère pour le compte des copropriétaires les biens qui leur sont communs, et exécute l’ensemble des dispositions du règlement de copropriété dont il a la charge.

Ainsi, sa fonction revêt divers aspects, à savoir :

1.1    - Aspects juridiques et organisationnels :

•    Le syndic convoque et organise l’assemblée générale des copropriétaires,

•    Il exécute les décisions prises dans ce cadre,

•    Il fait respecter le règlement de copropriété,

•    Il peut engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers (avec l’autorisation       de l’assemblée générale),

•    Il est le représentant permanent du syndicat des copropriétaires,

•    Il tient les archives de la copropriété.

1.2    - Aspects financiers :

•    Le syndic gère les ressources financières de la copropriété,

•    Il répartit les charges entre copropriétaires

•    Il perçoit les provisions pour charges,

•    Il règle les fournisseurs,

•    Il s’occupe des problèmes de trésorerie et de la comptabilité.

•    Il présente le budget prévisionnel à l’assemblée générale.

1.3    - Aspects techniques :

Le syndic est responsable, pour les parties communes :

•    de la maintenance des locaux ;

•    de l’entretien préventif et des réparations ;

•    Il négocie les interventions avec les différents corps

 d’état et contrôle l’exécution des travaux. Il soumet les devis à l’assemblée générale ;

•    Il gère le personnel de gardiennage ou d’entretien (concierge).

Il est à noter à ce sujet que la profession de syndic de copropriété est réglementée dans plusieurs pays.

Ainsi, pour le cas de la France, le syndic de copropriété doit posséder une carte professionnelle à renouveler annuellement et pour cela, il doit :

•    justifier de son aptitude professionnelle à exercer cette profession ;

•    fournir une garantie financière destinée à assurer les fonds détenus ;

•    être assuré en responsabilité civile professionnelle contre les risques pécuniaires encourus ;

•    être inscrit au registre du commerce ;

•    ne pas être frappé d’une interdiction d’exercice définie par la loi.

Pour ce qui est de notre pays, la fonction est exercée dans la plupart des cas par des syndics copropriétaires.

Des syndics professionnels voient le jour de plus en plus, mais il n’existe aucune obligation légale de faire appel à ces syndics et le recours à leurs services demeure assez limité.

Compte tenu du cadre légal introduit par la Loi 18-00, du rôle accordé par cette Loi au syndic de copropriété et de la nécessité d’une mise à niveau professionnelle de cette catégorie d’intervenants pour leur permettre de remplir convenablement ce rôle, le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace a organisé un cycle de formation en faveur de cette catégorie d’intervenant.

2 – Désignation du syndic

Le syndic et son adjoint sont désignés par l’assemblée générale, parmi les copropriétaires présents ou représentés, à la majorité des voix.

Il peut être désigné, à la même majorité, parmi les tiers et peut être une personne physique ou morale exerçant à titre libéral la profession de gestion des immeubles.

A défaut de la désignation d’un syndic et de son adjoint, ils sont désignés à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires par le président du tribunal de première instance après avoir informé l’ensemble des copropriétaires et entendu les présents parmi eux.

Le syndic et son adjoint sont nommés pour une durée de deux ans renouvelable.

3 – Attributions du syndic

Le syndic est chargé notamment :

-    d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété dont il est assigné ;

-    de concrétiser les décisions de l’assemblée générale, à moins qu’elles ne soient confiées au conseil  syndical, aux propriétaires ou au tiers ;

-    de veiller au bon usage des parties communes en assu-rant leur entretien, la garde des principales entrées de l’immeuble et les équipements communs;

-    d’effectuer les réparations urgentes même d’office ;

-    de préparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par l’assemblée générale ;

-    de collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé ;

-    de délivrer un récépissé au copropriétaire en cas de vente s’il n’est pas débiteur à l’égard du syndicat ;

-    d’établir de manière régulière le budget du syndicat et la tenue d’une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire ;

-    de communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires, au moins tous les trois mois ;

-    de tenir les archives et les registres relatifs à l’immeuble et au syndicat et faciliter à tous les copropriétaires l’accès à ces documents et notamment avant la tenue de l’assemblée générale dont l’ordre du jour porte sur l’examen de la comptabilité du syndicat ;

- d’entreprendre les démarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont déléguées ;

- de représenter le syndicat en justice sur ordre spécial de l’assemblée générale.

4 – Le syndic adjoint

En cas de décès du syndic, de sa révocation ou de sa démission, le syndic adjoint exerce les mêmes attributions que le syndic.

Le syndic adjoint exerce provisoirement les mêmes attributions en cas de refus du syndic de remplir son rôle ou lorsqu’il l’informe de son absence ou de sa volonté de cesser ses fonctions.

En cas de litige, le syndic et son adjoint doivent se référer à une assemblée générale qui se réunit d’urgence.

Le syndic ou son adjoint est tenu responsable du non accomplissement de ses tâches.

5 – Fin de la mission du syndic

IMPORTANT

A l’expiration de sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un délai maximum de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre à celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat, et de l’immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités.

Après expiration du délai de 15 jours précité, et sans que la passation des consignes ne soit effectuée, le nouveau syndic demande au président du tribunal de 1ère instance statuant en référé, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreinte.

6 – Rémunération du syndic

L’assemblée générale fixe les honoraires du syndic et, le cas échéant, sa rémunération. A défaut, ils sont fixés par l’ordonnance judiciaire de nomination du syndic.

Guide du syndic de copropriété / ministère de l’habitat