La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA)

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La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), communément appelée « achat sur plan », ce qui résume son objet, est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le vendeur (le promoteur) qui s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Afin d’éviter les dérapages et les désagréments rencontrés par les acquéreurs, le législateur marocain est intervenu par le biais de la loi n°44-00 en date du 03 octobre 2002 entrée en vigueur depuis le 07 novembre 2003.

Cette loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne dans le temps : la VEFA connaît un contrat de réservation (I) (facultatif et non réglementé par la loi et reste donc conventionnel) un contrat préliminaire (II) et un contrat définitif (III)

1/ le contrat de réservation 

C’est le contrat par lequel une personne, le réservataire, réserve l’achat éventuel d’un immeuble à une autre, le réservant, en contrepartie, celui-ci verse un dépôt de garantie.

Le contrat de réservation contient la description détaillée du logement, la surface habitable, le nombre de pièces et les dépendances, le prix de vente et les modalités du paiement et le montant du dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat préliminaire. Il reste séquestré entre les mains du notaire chargé de l’opération.

Les documents suivants sont remis au réservant à la signature du contrat de réservation :

- Une notice descriptive sommaire.

- Le plan masse de l’ensemble immobilier projeté.

- Le plan du lot réservé.

Ce type de contrat n’est pas réglementé au Maroc et reste donc conventionnel.

2/ le contrat préliminaire 

Ce contrat est impératif, toute autre promesse de vente ou d’achat est nulle. Il ne peut être conclu sous peine de nullité qu’après achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée,

Il doit comporter des mentions obligatoires. Il doit préciser l’immeuble ou la partie d’immeuble faisant l’objet du contrat, le délai de livraison, le prix et les modalités de paiement, la garantie de remboursement, le règlement de copropriété etc.

Un cahier des charges établi par le vendeur est signé par les parties. Ce document comporte les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble, la nature des prestations et des équipements, ainsi que les délais de réalisation et la livraison de l’immeuble. Une copie certifiée conforme dudit cahier des charges est délivrée à l’acquéreur.

Afin de permettre à l'acquéreur de vérifier que le contrat préliminaire de vente est conforme au contrat de réservation, le contrat préliminaire doit lui être remis par le promoteur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte.

L’acquéreur devra donc payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux et le vendeur, reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il continue donc de diriger les opérations de construction et gère les relations avec les architectes et les entreprises.

Les garanties données à l’acquéreur

- Garantie de remboursement :

« Le vendeur » constituera au profit de « l’acquéreur » à la signature du contrat préliminaire, l'une des garanties de remboursement prévues par l'article 618-9 de la loi n°44-00, savoir une assurance ou un cautionnement (bancaire ou similaire ) afin de garantir le remboursement des sommes déjà versées, dans le cas ou il serait dans l’impossibilité d’achever les travaux.

- La Garantie des vices cachés (365 jours après la délivrance) :

Le vendeur est tenu, envers l’acquéreur, d’une obligation de garantie des vices cachés, par opposition aux vices apparents, c’est à dire ce dont l’acheteur a eu connaissance, ou qu’il aurait pu facilement connaître.

- La Garantie décennale :

Pendant les dix années qui suivent « l’achèvement des travaux », la garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs, rendent le logement, impropre à sa destination (défectuosité du toit avec infiltrations d’eau, défaut de solidité des murs et des fondations).

3/ le contrat définitif

Le transfert de propriété de l’immeuble vendu intervient après conclusion de l’acte définitif et son inscription sur les livres fonciers. La signature dudit contrat définitif a lieu après le règlement intégral du prix, achèvement des travaux et obtention d’un permis d’habiter relatif à l’immeuble objet du contrat préliminaire.

4/ les droits et frais afférents à la vente

L’acquisition d’un bien immobilier, par acte authentique, donne lieu au paiement des droits et taxes suivants, réglés au moment de la signature du contrat préliminaire et lors de l’acte définitif :

Droits d’enregistrement

2,7 % du prix de la vente

(pour un particulier)

Conservation foncière

1, 0 % du prix de la vente

Taxe notariale

0,5 % du prix de la vente

Frais de dossier (timbres, certificats….)

environ 10 000 DHS

Hypothèque

de 0,75 % à 1 % du montant du prêt.

Pour apprendre plus sur la VEFA

Nous vous proposons également un article publié sur les pages de leconomiste en avril 2010, (voir ci-dessous)

Vente sur plan, une loi juste pour la forme!

• 8 ans après son adoption, les promoteurs résistent

• Pas de délai de livraison, clauses abusives… les dangers

Devenir propriétaire, quoi de plus légitime! Sauf qu’un «homme averti en vaut deux». Lorsque madame et monsieur se présentent chez un promoteur, il y a de fortes chances pour que le rêve tourne au cauchemar. C’est particulièrement envisageable lors de l’achat sur plan. Plus connu chez les juristes par la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Souriant et affable, le commercial de la société immobilière vous propose alors de réserver votre appartement. Dans 90% des cas, vous sortirez après avoir signé… un reçu de réservation au lieu d’un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente. Qu’est-ce que ça change? Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale.

D’ailleurs, il ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu’il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l’acquéreur le droit d’être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême «penche vers le principe du délai raisonnable. C’est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier», explique un magistrat de la Haute cour. Donc un dédommagement est toujours jouable.

La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s’engagent dans une bataille judiciaire qui s’annonce rude, onéreuse et longue surtout.

Toujours est-il que la validité juridique du reçu de réservation est très discutable.

La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l’article 618-3. Ne serait-ce que parce qu’il n’a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d’acte authentique.

Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d’une valeur. C’est un simple contrat où l’on distingue, d’un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s’engage à payer et, de l’autre, un promoteur qui s’engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l’ouvrage est contestée par le client. C’est là d’ailleurs un autre piège à éviter.

• Le principe du ni-ni

En effet, le reçu ne contient pas «une description de l’immeuble, objet de la vente» comme l’exige l’article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C’est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu’il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!» (www.leconomiste.com/édition du 5 avril 2010).

Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l’usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d’un immeuble- n’est pas mentionnée. C’est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D’où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.

Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une prénotation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. Prénotation qui est soumise à l’accord préalable du vendeur.

Quel recours aura donc l’acquéreur si ce dernier la lui refuse? Si réforme il y a, n’est-il pas judicieux de supprimer l’accord préalable du promoteur prévu par l’article 618-10?

A part la description de l’immeuble, la loi relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement pose d’autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.

Le reçu de réservation n’en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L’article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.

• Attention au recto!

Le directeur juridique d’une grande banque estime «qu’il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d’une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».

Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l’article 618-9», poursuit-il. Il n’en demeure pas moins que le recours au dépôt d’une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.

Le reçu de réservation pullule de clauses abusives.

«En cas d’annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d’un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard. C’est l’exemple type d’une clause abusive où le déséquilibre en faveur du vendeur est flagrant. C’est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l’article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.

Reste à savoir pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte? Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme rétorque que, d’après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d’actualité: le projet est à l’étude mais aucun deadline n’a été encore fixé».

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n’est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère dix limites: en cas de retard, la force majeure n’est pas prise en compte; la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé; les pénalités de retard ne sont applicables qu’au promoteur; la gestion lourde des cautions bancaires… Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n’est pas encore pratique. C’est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».

Il y a 3 ans pourtant, le marché immobilier a connu un pic. La forte demande a fait que les promoteurs étaient en position de force et ils le sont toujours.

Après huit ans de son adoption, la loi sur la VEFA n’a finalement pas vraiment servi à grand-chose.

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Pas d’action collective

LE reçu de réservation d’un appartement n’offre pas au client/consommateur le bouclier juridique de la loi relative à la VEFA. En cas de litige, les acquéreurs lésés doivent se tourner vers le juge. D’où justement le poids des associations de consommateurs dans la lutte contre les clauses abusives. Même si le projet de loi relative à la protection du consommateur demeure relativement rigide: les acquéreurs lésés ne pourront pas ester collectivement en justice alors même qu’ils se regroupent en association. Pas de class action donc. Le projet de loi 31-08 n’accorde le droit de se porter partie civile qu’aux associations de consommateurs reconnues d’utilité publique.

Faiçal FAQUIHI