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Le détail du nouveau projet de loi sur la location au Maroc
Les parties doivent constater par écrit l’état du bien au moment de la transaction.
Le texte fixe la liste exhaustive des charges et dépenses qui incombent au locataire.
Les décisions judiciaires pour défaut de paiement du loyer exécutoires et sans aucun recours.
En 2007, 13 000 affaires immobilières ont été jugées par les différents tribunaux de première instance, 18 000 autres ont été enregistrées. Ces chiffres, les derniers fournis par le ministère de la justice, renseignent amplement sur l’importance des litiges immobiliers dont, bien entendu, ceux relatifs à la location. La nouvelle réglementation, datant de 1999, n’en a pas démérité puisqu’elle a contribué à la clarification des droits et obligations des uns et des autres. Pour autant, le ministère de l’habitat souhaite aller encore plus loin. Un projet de loi proposé par le département, portant organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, est aujourd’hui examiné par les parlementaires précisément au niveau de la commission de la justice.
Une fois adopté, ce texte abrogera l’ancienne réglementation en la matière, dont justement la loi n°64-99 du 25 août 1999. Pourquoi produire un nouveau texte alors que l’ancien n’a même pas 10 ans d’âge ?
Le ministère de l’habitat avance que le projet de loi «vient concrétiser un des résultats d’une étude élaborée par le ministère en 2006-2007 sur le secteur locatif au Maroc. Selon cette étude, les besoins non satisfaits n’ont cessé d’augmenter. Cet état de fait s’explique par plusieurs dysfonctionnements», souligne-t-on auprès du ministère de l’habitat. Parmi ces dysfonctionnements, le ministère cite l’inexistence d’un cadre juridique adéquat et des dispositions éparpillées et inadaptées à la réalité. «De ce fait, les propriétaires hésitent de plus en plus à affecter leurs locaux à la location, en l’absence de garanties suffisantes» , indique-t-on auprès du ministère de l’habitat.
Les professionnels de l’immobilier invoquent également la protection des intérêts du locataire au détriment de ceux du bailleur dans la loi du 25 août 1999 actuellement en vigueur et la longueur des procédures devant les juridictions pour trancher les litiges relatifs aux baux. Résultat : «Le parc de logements vacants destinés à la location dépasse largement les 163 000 logements», indique un responsable à la direction des affaires juridiques du ministère de l’habitat.
Quels changements apporte donc le nouveau texte dans les rapports entre les bailleurs et les locataires ?
En fait, les apports du nouveau texte, qui compte 53 articles, résident dans la proposition de nouvelles dispositions visant à réglementer avec précision les rapports entre les bailleurs et les locataires et à les immuniser de manière à garantir un équilibre entre leurs droits et obligations respectifs.
Les parties doivent constater par écrit l’état du bien au moment de la transaction.
Le texte fixe la liste exhaustive des charges et dépenses qui incombent au locataire.
Les décisions judiciaires pour défaut de paiement du loyer exécutoires et sans aucun recours.
L’état des lieux des locaux est fait à la conclusion et à l’expiration du contrat
Le premier gros changement concerne la forme même du contrat de bail. «Celui-ci devra être formulé par écrit en fixant clairement et explicitement les droits et obligations du bailleur et du locataire en vue d’instaurer des rapports transparents entre eux», explique-t-on auprès du ministère de l’habitat. Selon l’article 3 du projet de loi, le contrat écrit devra ainsi comporter «les noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des mandataires, les professions des deux parties, leurs domiciles respectifs ou leurs sièges sociaux, le montant du loyer, ainsi que la date de conclusion du contrat de bail et sa durée». Le contrat de bail comportera également la désignation des locaux loués et leur destination ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive.
Le nouveau texte donne la possibilité aux deux parties contractantes de se mettre d’accord sur la réhabilitation des locaux en situation indécente avant l’exécution du contrat.
Les décisions judiciaires pour défaut de paiement du loyer exécutoires et sans aucun recours.
L’élaboration d’un état des lieux aussi bien à la conclusion du contrat qu’à son expiration est également stipulé par l’article 7. La disposition qui suit (article 8) va plus loin et exige une constatation par écrit datée et signée du bailleur et du locataire de l’état des lieux. «Ce document doit décrire le local loué de façon détaillée et précise. Les mentions du type bon état ou état moyen doivent être proscrites», précisent les rédacteurs du texte.
Dans le fonds, la responsabilité du locataire se trouvera en fait plus engagée. Plusieurs dispositions mettent en évidence cette orientation. L’article 20 du projet de loi stipule que les travaux d’entretien courants et les petites réparations nécessitées par l’usage normal des lieux font parties des réparations locatives. Le second alinéa de la même disposition précise que «par dérogation aux dispositions de l’article 639 du dahir du 12 août 1913 formant Code des obligations et des contrats, ces réparations sont à la charge du locataire et le bailleur n’en est tenu que s’il en est chargé en vertu du contrat». Le texte n’en reste pas là et donne une liste exhaustive des réparations locatives. Celles-ci comprennent les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif telles que les portes, les fenêtres, les vitres et les serrures, qui n’auraient pas été cassées par la faute du bailleur. Sont également citées les parties intérieures comme les installations d’électricité, les travaux de revêtement, de peinture, de forgerie, les stores et les grilles ou encore les installations de plomberie, les canalisations d’eau, la robinetterie et les équipements sanitaires du local loué.
Dans un autre registre, le projet de loi prévoit l’exécution provisoire des décisions du tribunal relatives au paiement des charges locatives. Selon l’article 44 de ce texte, «ces ordonnances sont exécutoires sur minute et ne sont susceptibles d’aucune voie de recours ordinaire ou extraordinaire». Autrement dit, gare aux mauvais payeurs !
Focus :Le dépôt de garantie ne doit pas excéder deux mois
Le nouveau texte confirme une tendance générale en matière de location : le dépôt de garantie. L’article 21 donne ainsi la possibilité au bailleur d’«exiger du locataire un dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés et les dégradations éventuelles occasionnées par le locataire». Cependant, le montant de ce dépôt ne peut être supérieur à 2 mois. «Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la date de remise des clés par le locataire, déduction faite bien entendu des sommes dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées». Le texte reste quand même souple quant à la gestion de ce dépôt de garantie puisqu’il permet aux parties de convenir, dans le contrat, d’imputer le montant de cette garantie sur le loyer des derniers mois du bail.
la vie eco Naoufal Belghazi
15-06-2009
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