- La renonciation au droit de bail dans le contrat est nulle et sans effet
- Il est possible de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce
Au Maroc, le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux résultant du dahir du 2 chaoual 1374 (25 mai 1955). Le bail commercial présente certains avantages pour le locataire, en particulier le droit au renouvellement de son bail.
Nous vous proposons de découvrir les principales caractéristiques des baux commerciaux.
Présentation : (champs d’application)
Un bail commercial est un contrat de location qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Au Maroc, le statut des baux commerciaux est régi par le dahir du 2 chaoual 1374 (25 mai 1955), Cependant, les dispositions de ce dahir sont applicables aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fond appartienne à un commerçant, à un industriel ou à un artisan. Cela veut dire que le caractère commercial de la location ne dépend ni de l'usage des locaux ni de l'activité exercée. Le caractère commercial du bail ne peut résulter que du bail lui-même.
Les dispositions du dahir sus-indiquées s’appliquent en outre sur les baux aux immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds, à la conditions qu’ils soient indispensables à l’exploitation de ce dernier et, en outre, dans le cas où ils appartiennent à un propriétaire différent, à la condition que les locaux accessoires aient été loués en vue de l’utilisation jointe que leur destinait le preneur et que cette destination ait été connue du bailleur desdits locaux au moment de la location.
Le dahir s’applique également aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après la conclusions du bail, des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal, à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire et dans la limite indispensable à cette exploitation.
Caractéristiques :
Les principales caractéristiques du bail commercial sont les suivantes :
– Pour le locataire, le droit au renouvellement au terme ou, dans le cas contraire, le droit à versement d’une indemnité d’éviction.
– La faculté de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sans que le bailleur puisse s’y opposer.
– La possibilité d’ajouter d’autres activités que celle exercée à l’origine (avec accord du bailleur).
– Une sous-location est interdite sans l’accord du bailleur. (Art 22)
Durée et renouvellement du bail
Conformément au dahir (25 mai 1955), la réponse du bailleur à la demande en renouvellement doit reproduire les termes de l'article 27, du même dahir à peine pour le bailleur de ne pouvoir opposer au locataire la forclusion prévue par ledit article.
En cas de renouvellement et à défaut d'accord des parties sur la durée du nouveau bail, celui-ci aura la même durée que celle prévue par le contrat du bail expiré sans que, toutefois, la durée du nouveau bail puisse être supérieure à cinq ans.
Dans le cas d'un bail à durée indéterminée, le nouveau bail aura une durée égale à la durée effective du bail précédent sans que, toutefois, elle puisse être supérieure à trois ans.
Dans l'un ou l'autre cas, le nouveau bail prendra effet à compter de la date de l'expiration du bail précédent si celui-ci avait été dénoncé six mois au moins avant cette date, ou bien, dans le cas où le bail s'est poursuivi au-delà du terme fixé par le contrat, conformément aux dispositions de l'article 6 ci-dessus, à compter du premier jour du mois suivant soit la date pour laquelle un congé aurait été valablement notifié, soit celle de la demande ou de l'offre de renouvellement.
Et si le locataire renonce au droit au bail dans le contrat ?
Le législateur a donné un caractère obligatoire au droit de bail, quelle qu'en soit la forme des clauses, les stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le statut des baux commerciaux sont nuls et de nul effet
Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme des conventions tendant à interdire au locataire qui remplit les conditions prescrites par la même loi de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Loyer d'un local commercial
Le loyer d'un local commercial est librement déterminé par le propriétaire en fonction de plusieurs éléments notamment, la valeur locative du lieu, de sa destination et de son état. Il revient au locataire de négocier le prix avec le bailleur.
Malheureusement, il n’existe pas d’indice des loyers commerciaux au Maroc, toutefois le dahir relatif aux baux commerciaux prévoit que le loyer pourra être déterminée, notamment, d'après:
1° La surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l'exploitation en tenant compte, d'une part, de l'état et de l'équipement des locaux mis à la disposition de l'exploitant par le propriétaire et, d'autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances.
Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport à la surface totale du local ;
2° La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l'habitation de l'exploitant ou de ses préposés ;
3° Les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d'une part, de l'importance de la ville, du quartier, de la rue et de l'emplacement et, d'autre part, lorsqu'il s'agit de locaux qui, par leur structure, ont une destination déterminée, de la nature de l'exploitation et des commodités offertes pour l'entreprendre. Il sera également tenu compte des charges imposées au locataire.
A noter : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ne produit effet que 15 jours après une mise en demeure de payer restée infructueuse. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Elle est faite par acte dans la forme prévue aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant Code de procédure civile ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
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