Il faut d'abord adresser un courrier réclamant le paiement des cotisations dans un délai de 30 jours. Passé ce délai, le syndic peut entamer une procédure judiciaire.
C’est le grand casse-tête des syndics d’immeubles :l’encaissement des cotisations. En effet, rares sont les copropriétaires qui n’ont pas leurs trouble-fête qui, pour des raisons parfois futiles, refusent de payer. Au nom du maintien de relations de bon voisinage, la parade privilégiée par les syndics, notamment les bénévoles, demeure la voie pacifique, mais elle présente l’inconvénient de faire s’accumuler les impayés ou d’hypothéquer carrément le recouvrement des créances.
La solution radicale est donc la procédure judiciaire. Celle-ci doit cependant suivre des étapes précises. En tout premier lieu, le syndic doit adresser au mauvais payeur un courrier contre un accusé de réception, lui demandant s’acquitter de sa cotisation dans un délai de trente jours. A l’expiration de ce délai, le syndic est en droit de saisir le tribunal de première instance. Celui-ci en vertu de l’article 25 de la loi 18-00 peut émettre une ordonnance ou une décision d’injonction de payer à l’encontre du copropriétaire. Cependant, le syndic doit impérativement détenir deux documents essentiels pour le bon déroulement de la procédure judiciaire : le PV de l’assemblée générale qui a décidé du montant et des délais de versement de la cotisation et la lettre adressée avec accusé de réception qui atteste l’écoulement du délai de trente jours cité précédemment. A préciser que la décision du tribunal de première instance est susceptible d’appel, mais celui-ci n’arrête pas l’exécution du jugement.
Grâce à l’ordonnance qui lui est délivrée, le syndic est également en droit de procéder à la saisie du bien immeuble, des meubles ou autres biens qui appartiennent au copropriétaire récalcitrant. D’ailleurs, le syndic bénéficie même d’une hypothèque forcée au profit de l’ensemble des copropriétaires. La levée de cette hypothèque n’est opérée que lorsqu’il est prouvé que les cotisations ont été réglées ou déposées à la caisse du tribunal.
Il est à préciser par ailleurs que le cadre réglementaire pourrait devenir encore plus contraignant pour les payeurs récalcitrants notamment avec la réforme de la loi 18-00 examinée actuellement au niveau du secrétariat général du gouvernement. Entre autres nouveautés, la réforme accorde au syndic le droit d’ester en justice, sans l’accord préalable des copropriétaires, toute personne qui refuse de payer ses charges de copropriété. Dans la même optique, le projet de loi envisage de prolonger le délai de prescription des créances du syndicat relatives aux charges communes à l’encontre des copropriétaires à 5 ans au lieu de 2 ans prévus dans le texte en vigueur ?
Il est aussi important de rappeler que les copropriétaires ont le droit de contester le paiement d’une cotisation, spécifiquement s’ils estiment que ce montant est disproportionné par rapport à la superficie de leur bien. Car, en principe, le montant de la cotisation est en fonction de la superficie de la partie privative dans l’immeuble en copropriété, et il est arrêté en assemblée générale à laquelle l’ensemble des copropriétaires est invité. Le copropriétaire contestataire doit recourir au tribunal de première instance pour faire valoir ses revendications. Mais en attendant que le tribunal tranche sur le litige qui porte sur le montant, il est tenu de procéder aux versements dont il est redevable dans les délais convenus.
Immobilier - Conseils : Choisir un intermédiaire pour trouver son logement
Les acheteurs de logements peuvent recourir à plusieurs types d’intermédiaires. Il est d’abord possible d’effectuer une recherche par soi-même en consultant les petites annonces publiées dans des revues ou sites Internet spécialisés.
Il est également possible de recourir aux services d’un intermédiaire immobilier. Les agences immobilières sont nombreuses sur le marché marocain. Les frais qu’elles facturent tournent généralement autour de 5% HT de la valeur du bien, ce à quoi il faut ajouter une TVA de 20%. Les acheteurs peuvent aussi recourir aux samsara (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, ou encore aux grandes enseignes internationales qui ont investi massivement le marché national ces dernières années. Faut-il le préciser, le recours à un professionnel peut permettre d’éviter de nombreux écueils.
Pour apprécier au mieux l’offre, il convient de visiter plusieurs biens afin de se faire une idée du prix du marché et du type de bien auquel il est possible d’accéder en fonction de son budget. Pensez à visiter le bien que vous envisagez d’acquérir plusieurs fois, pour vous faire ainsi une idée de l’état général du bien : murs, fenêtres, sols, installation électrique, plomberie, nuisances sonores internes et externes à l’immeuble, luminosité etc. Pensez aussi à la proximité des transports, écoles et commerces.
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La Vie éco 2012-05-11
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