Achat sur plan ( VEFA)

Tout se joue aux premières étapes de la transaction:

S'il ne s'entoure pas des bonnes garanties juridiques en amont, l'acheteur sur plan n'a qu'une faible marge de recours contre les problèmes à la livraison. Il faut exiger un contrat préliminaire de vente incluant le cahier des charges et une caution bancaire pour garantir les versements effectués.

Permettant à un acquéreur de logement de réserver son bien et d’en figer le prix, la vente sur plan a pris une grande place ces dernières années dans les transactions immobilières. Seulement, telle qu’elle est pratiquée dans la majorité des cas, ce type de ventes n’est pas sans poser plusieurs problèmes pour les propriétaires, qu’ils aient affaire à des petits ou grands promoteurs. Les écueils les plus communément observés sur le terrain concernent, d’une part, la livraison de biens non conformes aux plans présentés initialement par le promoteur, et d’autre part, les retards de livraison voire dans certains cas la non-livraison pure et simple.

Les professionnels sont unanimes sur la question, les voies de recours ouvertes aux propriétaires confrontés à ces situations sont très limitées, du moins s’ils ne se sont pas entourés des sécurités juridiques nécessaires. Car depuis fin 2002, le législateur marocain a adopté la loi sur la Vefa (Vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement) pour réglementer et formaliser les opérations d’achat sur plan. Cette loi met en place des garanties afin de préserver les droits des acquéreurs. Problème, depuis son entrée en vigueur, le texte a été boycotté par les promoteurs en raison de son caractère contraignant, et sa réforme évoquée depuis des années tarde à se concrétiser. «Dans l’attente, en raison d’un plus fort pouvoir de négociation pour les promoteurs, la majorité des ventes sur plan continue aujourd’hui de s’opérer en dehors du cadre légal et ce sont les acquéreurs qui y perdent le plus», assure un notaire à Casablanca. 

Il n’empêche que les acheteurs sur plan gagneraient à faire pression sur les développeurs pour éviter d’être pénalisés par les problèmes les plus fréquents. En premier lieu, il s’agit de ne pas se contenter de compromis de vente et de réclamer un contrat préliminaire de vente. En effet, en dehors de ce seul acte notarié, tout autre contrat n’est pas reconnu par la loi lors d’un achat sur plan et l’acquéreur peut tout à fait perdre sa mise initiale sans pouvoir bénéficier d’aucun recours légal. 

En outre, dans le contrat préliminaire de vente, l’acquéreur sur plan doit être particulièrement vigilant à deux mentions, entre autres, pour garantir la bonne fin de sa transaction : le cahier des charges et la caution bancaire. La première composante garantit la conformité du logement aux caractéristiques annoncées au départ. «Et pourtant, de nombreux promoteurs y compris ceux de grande taille, opérant dans le haut standing, font l’économie de cet élément», note un professionnel. En fait, en l’absence de cahier des charges, les acquéreurs n’ont aucun moyen de poursuivre le promoteur pour non-respect des caractéristiques définies au moment de la signature du contrat préliminaire.

Quant à la caution bancaire, elle garantit les versements progressifs opérés par l’acheteur. Néanmoins, «les acquéreurs sont bien en peine de faire appliquer cette disposition par les promoteurs car elles donnent lieu à des charges d’intérêt pour les promoteurs», dévoile un professionnel.

En se conformant à toutes les garanties citées précédemment, la transaction sur plan pourra pleinement être régie par le cadre légal de la Vefa qui, précisons-le, pénalise les retards de livraison à hauteur de 1% sur le prix de vente par mois de retard, sans dépasser 10% par an.

La Vie éco 2012 mars 08

A LIRE ÉGALEMENT :  
La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
La VEFA (Étude)

Les impôts à payer sur les opérations immobilières